乌鲁木齐房地产值得投资吗？

奇思妙想44

乌鲁木齐作为新疆维吾尔自治区的首府，是新疆的政治、经济、文化中心，也是中国西部重要的交通枢纽和商贸中心。以下是一些关于乌鲁木齐房地产投资可能需要考虑的因素：
1. "政策环境"：了解国家和地方关于房地产市场的政策，包括限购、限贷、限售等政策，这些政策对房地产市场的长期走势有很大影响。
2. "经济发展"：乌鲁木齐的经济发展状况，包括产业结构、经济增长速度、就业情况等，这些都是判断房地产市场是否具有投资价值的重要因素。
3. "人口流动"：乌鲁木齐的人口增长情况，尤其是外来人口的流入，对房地产需求有直接影响。
4. "供需关系"：房地产市场的供需关系，包括新建住宅的供应量、二手房市场的活跃度等。
5. "配套设施"：教育、医疗、交通等配套设施的完善程度，对房地产的价值有重要影响。
6. "投资回报"：考虑投资回报率，包括租金回报率和房价上涨潜力。
以下是具体分析：
- "政策环境"：近年来，国家为抑制房地产过热，出台了一系列调控政策。投资者需要关注乌鲁木齐当地的房地产政策走向。
- "经济发展"：乌鲁木齐作为新疆的经济中心，经济发展相对稳定，有一定的投资潜力。
- "人口流动"：乌鲁木齐人口增长稳定，尤其是随着“一带一路”倡议的推进，对外来人口吸引力增强。
- "供需关系"：乌鲁木齐的房地产市场近年来供需较为平衡，但具体区域和类型的需求差异较大。

张红岩

东风快弟，原创真实，绝不抄袭一个字。感谢您的关注和阅读！关于乌鲁木齐的城市评价，房价走势以及具体的几个区域，我前面的问答都说了一些，大家有兴趣可以翻到前面看看。今天，专门讨论乌鲁木齐房地产的投资问题。

第一，投资房产先看区域，先看城市。

房产投资资金重大，很多人一辈子也就买一两次房子，买房子的钱也是一家人甚至好几家人的心血，需要非常慎重，一步走错，可能改变家庭财产命运。自己住也就算了，如果是带有投资目的，更要小心，搞不好掉进坑里，几十年爬不出来。如果一说房产投资区域，大家很可能都听说过著名的胡焕庸线，也就是东北的瑷珲到云南的腾冲拉一条直线。

这条线的西边是辽阔的西部省份，人烟稀少，经济落后。而这条线的东边，集中了中国发达的区域，是中国经济最活跃，人口最稠密，发展最快最好的地方。

目前，投资界的共识，尽量不要越过胡焕庸线。当然，随着东北地区的持续衰弱，还有一句：投资不过山海关。

这样一看，其实能投资的地方也就不是太多。顶级的，肯定是三大城市群区域：京津冀、长三角、粤港澳大湾区。选择城市，肯定也是在这些区域里选。而这里面，又首选粤港澳大湾区，这是目前国家给予政策最优惠，发展前景最明朗的一个区域。

另外一些城市，厦门、福州、青岛、郑州、武汉、西安、成渝、长沙等等，处于第二层次，也是比较好的选择。

第二，乌鲁木齐价值分析。

第一部分讲到的城市，不是限购就是投资门槛高不可攀，普通人没有办法投资。限购的你没有资格，有钱干着急。有一些，你可以购买，动辄几百万、上千万的房子，首付都付不起。所以，作为新疆来讲，这就是乌鲁木齐的价值，也就是新疆人的最好最后的投资选择。特别是新疆距离内地遥远，投资内地房产不便于打理。最近的是西安，也是2000公里了。

乌鲁木齐的城市地位，以前的文章中已经讲得很多，在此不再赘述。归纳为最直接的两句话：一是在新疆乌鲁木齐绝对是一城独大，没有任何对手，第二名不管是昌吉、石河子、喀什、库尔勒，与乌鲁木齐都不在一个数量级，这是乌鲁木齐在新疆形成的比较优势。二是在西北五省里面，西安、兰州、银川、西宁、乌鲁木齐，这几个省会城市，乌鲁木齐和兰州有一比，不相上下，但已经被西安甩开距离，这是乌鲁木齐在西北五个省会城市里面的比较优势。这里，也谈一点我的个人感受，我曾经在西安学习生活8年，说实话2005年以前，我没有觉得西安有多好，无论从城市建设还是经济发展，当时感觉乌鲁木齐的时尚现代、经济活力和人员面貌，比西安好多了。但是近10年以来，明显感觉西安拉开了乌鲁木齐不止一个档次，从经济到城市建设，深层次的原因我还是没有想明白。

也就是说，如果只能在新疆投资房产，乌鲁木齐是最好的选择，没有之一。

第三，乌鲁木齐房价走势预测。

预测一个城市的房价是困难的，也是冒险的。我也是井底之蛙，在这里就是随便说说，就当纯属虚构吧，所有责任概不承担。预测一个城市的房价要从经济发展、产业布局、国家政策、土地供需、房屋库存等等多方面入手，今天，限于篇幅和时间，仅仅从数据层面做一简单分析。

乌鲁木齐的房价在2013 有一个上涨，基本上在2013年的年中达到高位定点，随后逐步下滑，横盘震荡，一直到2016年11月--2017年1月，达到最低点，形成3个月的底部震荡，随后开始上扬，一直持续到现在。

这是乌鲁木齐新房、二手房价格变化图，时间是2016年1月---2019年3月，其中红色为二手房，绿色为新房，参考基准为2015年房子均价。

分析这个图的走势非常有意思。首先，乌鲁木齐的二手房和新房基本是同步涨跌，我们可以看两条线基本上是重合的大趋势。其次，乌鲁木齐二手房更带有明显的信号作用，2017年2月，二手房率先反弹，新房一直到5月份才出现明显的涨幅。三是二手房的涨幅更大。

需要特别注意的是，今年的3月份，乌鲁木齐的二手房涨幅缩小，环比下降，已经出现拐点。

当然，4月份的数据还没有出来，不能单单从一个月来判断房价走势，但是乌鲁木齐的房价从2017年2月，新房二手房上涨连续25个月，这是否也足以让我们冷静冷静。

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